不動産を売ろうと考えたとき、多くの方が最初に利用するのが「一括査定サイト」です。1回の入力で複数の不動産会社へ査定依頼ができる手軽さは、売主さまにとって大きなメリットです。

一方で、13年間、国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市周辺でマンションや戸建ての売却相談に携わる中で、「査定価格の見方がわからなかった」「どの会社を選べばよいか判断できなかった」とおっしゃる売主さまと数多くお会いしてきました。

一括査定サイトは便利なツールです。ただし、その仕組みを理解して使うことで、売却の結果は大きく変わります。この記事では、一括査定サイトを賢く活用するためのポイントを、地域密着の不動産会社の視点からお伝えします。

一括査定サイトとは？まず仕組みを理解しよう

一括査定サイトとは、物件情報を1回入力するだけで、複数の不動産会社から同時に査定価格を受け取れるウェブサービスです。「SUUMO売却査定」「HOME4U」「イエウール」などが代表的です。

参考：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格・取引事例を無料で検索できます）

そのため、利用者にとって手間が省けることから、近年は不動産売却の入口として広く活用されています。カワノ不動産も一括査定サイトに登録しており、このルートでご相談をいただく売主さまも多くいらっしゃいます。

一括査定で失敗しないための4つのポイント

① 査定価格の「高さ」だけで会社を選ばない

複数社の査定価格が届いたとき、「一番高い価格の会社に頼みたい」と思うのは自然な心理です。ただし、査定価格は売却が確約された金額ではなく、あくまでも「この価格で売れる可能性がある」という見立てです。

しかし一方で、媒介契約を取ることを優先して、根拠の薄い高い価格を提示する会社も存在します。大切なのは、金額の高さではなく「なぜその価格なのか」を説明できる会社かどうかです。査定価格はあくまでも「スタート地点」であることを念頭に置き、根拠とともに説明できる会社を選ぶことが重要です。

《価格だけで選んだ場合の典型的な流れ》

• 複数社から査定が届き、最も高い「4,980万円」の会社を選ぶ
• 根拠の説明もないまま媒介契約を締結
• 販売開始後、思うように買い手がつかず価格調整を重ねる
• 最終的に4,480万円で成約。当初の査定より500万円下回る結果に

② 複数社からの連絡が集中することがある

一括査定を送信すると、登録した会社すべてから連絡が届きます。また、会社数によっては短期間に多くの電話・メールが来ることもあります。

そのため、あらかじめ「メール連絡希望」と入力欄に記載しておく、依頼社数を絞るといった工夫で、連絡の集中をある程度コントロールすることができます。

③ エリアに精通しているかどうかを確認する

一括査定サイトには大手から地域の中小まで様々な会社が登録しています。全国対応の会社が担当することもあるため、国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市といったエリアでの売却実績がどの程度あるかを確認することが重要です。

したがって、国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市エリアであれば、近隣の成約事例や地域の需要動向を把握している会社ほど、より現実に即した査定と売却戦略を提案できます。

④ 個人情報の共有範囲を把握しておく

一括査定を依頼すると、氏名・連絡先・物件情報が複数の会社に提供されます。情報の取り扱いが気になる方は、依頼前にサービスのプライバシーポリシーを確認するか、直接1社ずつ問い合わせる方法も選択肢のひとつです。

一括査定サイトと直接相談の違い

一括査定サイトと直接相談には、それぞれメリット・デメリットがあります。ご自身の状況に合わせて選ぶことが大切です。以下の比較表を参考にしてください。

一括査定サイトを上手に使う3つのステップ

4つのポイントを踏まえ、実際に一括査定サイトを使う際の流れをご紹介します。

ステップ①｜売却の目的と優先事項を整理する

「急いで売りたいのか」「高値を狙いたいのか」「住み替えと同時進行したいのか」によって、最適な売却方法は異なります。そのため、まずは自分の優先順位を整理してから査定を依頼しましょう。

ステップ②｜査定価格の根拠と担当者を確認する

複数の査定が届いたら「なぜその価格なのか」を必ず確認してください。近隣の成約事例や市場動向を示せる会社は信頼しやすい傾向があります。さらに、2〜3社に絞り込んで担当者と直接話すことで、提案力や対応の丁寧さも確認できます。

ステップ③｜エリア実績で依頼先を決める

査定価格だけでなく、地域での売却実績や提案内容を比較して依頼先を決めましょう。国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市周辺であれば、近隣の成約事例を具体的に示せる会社ほど、現実に即した売却戦略を提案できます。

まとめ｜一括査定は「入口」、大切なのはその先の選び方

一括査定サイトは、複数社の査定価格を手軽に比較できる便利なツールです。上手に活用することで、売却活動のスタートをスムーズに切ることができます。

不動産売却では「どこに依頼するか」が結果を大きく左右します。したがって、一括査定を利用する場合も、査定価格だけでなく「担当者の提案力」「地域理解」「対応の丁寧さ」を確認することが重要です。

カワノ不動産では、一括査定サイト経由・直接相談のどちらにも対応しています。国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市を中心に、地域の成約事例をもとに、根拠のある査定価格をご提案しています。「まずは価格だけ知りたい」「まだ売るか決めていない」という方も、お気軽にご相談ください。

無料売却査定のご相談はこちら（カワノ不動産株式会社）

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国分寺・小平・府中・国立・小金井エリア専門

一括査定サイト経由・直接相談どちらでも対応

相談無料・売却義務なし

「まずは相場だけ知りたい」という方も歓迎しています。

お電話：042-401-0556（9:30〜19:00 水曜定休）

執筆者：河野 有輝｜カワノ不動産株式会社 代表取締役

住友不動産販売にて約10年間、国分寺の地元ベンチャー企業にて3年間、売買仲介業務に従事。2025年4月、国分寺市のカワノ不動産株式会社の代表に就任。地域密着で不動産売却に特化した会社として、売主様一人ひとりに寄り添ったサポートを提供している。

〒185-0021 東京都国分寺市南町三丁目4番地18号 パークアベニュー ザ・スペクトラム101号室　TEL：042-401-0556

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生活の利便性・室内設備

• 充実した周辺施設 コンビニ（セブンイレブン・ミニストップ）、スーパー（いなげや・コープみらい）、ドラッグストアがすべて徒歩5分圏内に揃っており、日々のお買い物に困りません 。

• 開放感のある間取り お部屋の両側にバルコニーがある「両面バルコニー」設計で、通風・採光に優れています 。

• 豊富な収納スペース ウォークインクローゼット（WIC）を備えるなど、お部屋をスッキリと綺麗に保てる収納力が魅力です

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屋外には約１４．４㎡のテラスを設置。コンクリート仕上げのため日常の手入れがしやすく、気軽に屋外空間を活用できます。前面には植栽の緑が広がり、落ち着いた住環境を感じられる点も魅力です。

また、１階住戸ならではの設備としてキッチンには床下収納を設置。食材や防災用品の保管にも便利で、日々の暮らしの実用性を高めています。玄関前にはアルコーブを設け、共用廊下からの視線に配慮し、住戸の独立性を高めた設計です。

さらに、ペット飼育が可能（細則有）で、大切な家族と暮らせる住環境も魅力のひとつです。建物についても２０２３年８月には大規模修繕工事が実施されており、管理体制の良好さもうかがえます。

「広さ」「使いやすさ」「住環境」「管理状態」のバランスが取れた、永住志向のご家族にも安心してご検討いただける一室です。

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不動産売却でよく聞く「囲い込み」とは？売主が知っておきたい注意点

囲い込みとは何か

不動産の売却を検討していると、「囲い込み」という言葉を聞くことがあります。

あまり一般的な言葉ではありませんが、実務上は注意しておきたいポイントの一つです。

結論から言うと、囲い込みとは
売却情報の流通が制限されてしまう状態を指すことがあります。

ただし、すべてのケースが問題というわけではなく、状況によって見え方が変わるため、正しく理解しておくことが重要です。

不動産売却の基本的な仕組み

不動産の売却は、多くの場合「レインズ」という業者間の情報共有システムに登録されます。

これにより、他の不動産会社にも情報が公開され、より多くの購入検討者に物件を見てもらうことができます。

つまり本来は、できるだけ広く情報を公開した方が、売却の機会は増える仕組みになっています。

囲い込みと言われる状態とは

実務上、一部では

・他社からの問い合わせを積極的に受けない
・自社のお客様のみで成約を目指す

といった動きになるケースがあるとも言われています。

このような状態になると

・購入検討者の母数が減る
・販売機会が制限される

可能性があります。

注意すべきポイント（誤解しやすい点）

ここで重要なのは、すべてのケースが意図的とは限らないという点です。

例えば

・売主様の事情で内覧日程を制限している
・スケジュール調整の都合

など、正当な理由で結果的に似た状態になることもあります。

そのため

囲い込み＝必ず問題がある

と決めつけるのではなく、状況を冷静に確認することが重要です。

売主が確認しておきたいポイント

売却を進める上で、次の点を確認しておくと安心です。

販売状況の透明性

・問い合わせ件数
・内覧数
・反響状況

これらを定期的に確認することで、現状を把握しやすくなります。

レインズ登録の確認

専任媒介・専属専任媒介の場合は、レインズ登録が義務付けられています。

登録されているかどうか、内容に問題がないかを確認することも重要です。

販売活動の内容

・どの媒体に掲載しているのか
・どのように集客しているのか

これらを具体的に説明できるかどうかも判断材料になります。

実務上よくあるケース

同じ物件でも

・販売方法
・情報の出し方

によって結果が変わるケースは実際にあります。

国分寺市のように一定の需要があるエリアでも、販売の進め方によって反響に差が出ることがあります。

そのため

どの会社に任せるか
どのように販売するか

この両方を確認することが重要です。

まとめ

囲い込みという言葉だけに左右されるのではなく、

・情報が適切に公開されているか
・販売状況が把握できているか

といった点を冷静に確認することが大切です。

不動産売却は、販売方法や進め方によって結果が変わる可能性があります。
そのため、納得できる説明を受けながら進めることが重要です。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

無料査定のご案内

不動産売却は

・価格設定
・販売方法
・情報の出し方

によって結果が変わることがあります。

同じ物件でも、進め方次第で
売却期間や成約価格に差が出るケースもあります。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
販売方法も含めたご提案を行っています。

「まだ売るか決めていない」
という段階でも問題ございません。

まずは現在の相場を確認してみてください。

▼無料査定はこちら
https://kawano-estate.jp/for_sale

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「同じ物件なのに、査定価格がバラバラだった」

実際に査定を取られた方の多くが、このように感じています。
そしてこの違いには、明確な理由があります。

結論から言うと、査定価格は「正解が1つではない」ため、会社ごとに差が出ます。
ただし、その中には注意すべきケースもあります。

まず前提として、不動産査定は過去の取引事例をもとに算出されます。
ただし、どの事例を採用するか、どのように補正するかは会社によって異なります。

例えば

・直近の強気な成約事例を使う会社
・平均値で安全に出す会社

この違いだけでも、査定価格に差が出ます。

ここまでは正常な違いですが、実務上はそれ以外の要因もあります。

一つ目は、販売戦略の違いです。

・多少時間がかかっても高く売りたい
・早めに売却したい

この方針によって、スタート価格の設定が変わります。

そのため、査定価格は「売り方の提案」とセットで考える必要があります。

二つ目は、想定している売却期間の違いです。

例えば

・3ヶ月以内に売る前提
・半年以上かける前提

では、価格設定は当然変わります。

ここを確認せずに価格だけ比較してしまうと、判断を誤る可能性があります。

そして三つ目が、注意が必要なケースです。

実務上、一部では

媒介契約を取るために、あえて高い査定価格を提示する

というケースも存在します。

これはすべての会社がそうではありませんが、実際に起きている話です。

この場合、売主様は

「一番高い会社にお願いしたい」

と考えるため、契約には繋がります。

ただし、その後

・反響が来ない
・値下げを提案される
・売却が長期化する

という流れになることがあります。

そのため

査定価格が高い＝良い会社

とは限りません。

では、どう判断すればよいかというと

・なぜその価格になるのか
・どの事例を使っているのか
・どのくらいの期間で売る想定なのか

この3点を確認することが重要です。

国分寺市の不動産は、中央線沿線という特性から一定の需要があります。
ただし同じエリアでも

・駅距離
・築年数
・建物状態

によって価格は大きく変わります。

そのため、机上の数字だけではなく
「実際に売れる可能性がある価格」を把握することが重要です。

査定はあくまでスタート地点であり、最終的な売却価格は販売方法によって変わります。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

無料査定のご案内

同じ物件でも

・販売方法
・価格設定
・市場状況

によって、売却結果は大きく変わります。

実務上、査定価格に数百万円の差が出るケースも珍しくありません。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
「実際に売れる可能性が高い価格」をベースに査定をご提案しています。

「まだ売るか決めていない」
という段階でも問題ございません。

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ＪＲ中央線特快停車「国分寺」駅より徒歩１３分、都心へのアクセスも良好な立地に佇む、令和５年５月築・タマホーム施工の注文住宅です。本物件の魅力は新築時の性能に加え、オーナー様が【全居室にインナーサッシ（内窓）】を追加施工されている点にあります。この二重窓構造により、断熱性・気密性・遮音性を高めています。外気の影響を受けにくく、夏涼しく冬暖かい、結露の発生を抑制する快適な住空間を実現しています。

建物は長期優良住宅仕様に対応した確かな構造で、セコムホームセキュリティ、電動シャッター、玄関電子キー、オール電化（ＩＨ・エコキュート）など、機能性と安心を追求した設備が充実しています。

生活環境も良好で、大型スーパー「Ｏｌｙｍｐｉｃ」まで徒歩２分（約１００ｍ）。必要な時にサッと立ち寄れるこの近さは、買い出しの時間を短縮し、忙しい毎日にゆとりをもたらします。小・中学校も徒歩１０分圏内と近く、教育施設が充実した落ち着いた住環境は子育て世帯にもおすすめです。南東向きの明るい区画で、室内も大変丁寧にお使いです。建売住宅では満足できない「性能重視」のお客様に、自信を持ってご紹介できる築浅邸宅です。

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「少しでも高く売りたい」
これは売主様であれば当然の考えです。

ただ実務上、「高く売ろうとして逆に損をしてしまうケース」も少なくありません。

実際に多い失敗はある程度パターン化されています。
ここを押さえておくだけでも、売却結果は大きく変わる可能性があります。

まず一番多いのが、最初から高すぎる価格で売り出してしまうケースです。

「どうせ値下げできるから高めに出したい」
「様子を見ながら調整したい」

この考え自体は自然ですが、実務上は注意が必要です。

不動産は売り出し直後が最も注目されます。
このタイミングで相場からズレていると

・問い合わせが入らない
・内覧が入らない
・ポータルサイトで埋もれる

という状態になりやすくなります。

さらに一度「売れ残り」の印象がつくと、値下げしても反響が戻りにくいケースもあります。

結果として

最初から適正価格で出した方が高く売れる

というケースは実際によくあります。

次に多いのが、物件の見せ方を軽視してしまうことです。

購入検討者の多くは、まずポータルサイトで物件を比較します。

そのため

・写真が暗い
・室内が整理されていない
・情報が少ない

といった状態では、そもそも検討対象に入りません。

実務上、写真や掲載内容を変えただけで
反響が大きく変わるケースもあります。

特に戸建や居住中の物件は
「生活感のコントロール」が重要になります。

そして3つ目が、不動産会社を査定価格だけで選んでしまうケースです。

査定を取ると会社ごとに価格が異なりますが、ここには注意が必要です。

実務上、査定価格は

・販売戦略
・想定期間
・会社の方針

によって変わります。

中には、媒介契約を取るために
相場より高い査定を提示するケースもあります。

そのため

査定が高い＝高く売れる

とは限りません。

重要なのは

・なぜその価格なのか
・どうやって売るのか

という点です。

売却で結果が変わるのは

①価格設定
②見せ方
③販売方法

この3つです。

このバランスが崩れると、売却が長期化したり、結果的に価格を下げることになる可能性があります。

国分寺市の不動産は需要自体はあるエリアです。
そのため条件が合っていれば動きますし、ズレていれば動きが鈍くなります。

つまり

高く売る＝特別なことではなく「ズレないこと」

が重要になります。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

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同じような条件の物件でも

・階数
・方位
・室内状況

によって、数百万円単位で価格が変わるケースがあります。

また、売り出し価格の設定によって
「売れるまでの期間」も大きく変わります。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
「実際に売れる可能性が高い価格」をベースに査定をご提案しています。

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■ＪＲ中央線「国分寺」駅徒歩９分の好立地！
■ＪＲ中央線・武蔵野線「西国分寺」駅徒歩１５分も利用可！
■南側公道に面し、陽当たり良好
■国分寺の緑に囲まれた閑静な住宅地　車通りも少なく子育てにも安心です☆
■第一種低層住居専用地域　建蔽率：５０％　容積率：１００％
■駐車場楽々カースペース
■ＬＤＫ約１９．３畳のゆとりのある空間　床暖房付きで冬でも快適☆
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「家を売るならいつが良いのか」
このご相談は非常に多いですが、結論から言うとタイミングに絶対の正解はありません。

ただし実務上、「判断を間違えやすいポイント」はいくつかあります。
ここを押さえておくだけでも、売却結果は大きく変わる可能性があります。

まず前提として、不動産の売却は

・市場の状況
・住宅ローン金利
・物件ごとの条件
・売主様のご事情

これらが組み合わさって決まります。

そのため「今は売り時です」と一概に言えるものではありません。

よく言われるのが「1月〜3月は売れやすい」という話です。
これは事実として、転勤や進学のタイミングで購入検討者が増えるため、市場が動きやすい時期ではあります。

ただし実務上は、この時期でなくても売れる物件は売れますし、逆に条件が合っていないと動きは鈍くなります。

つまり、時期よりも重要なのは
「市場と物件条件が合っているかどうか」です。

また、近年は住宅ローン金利の動きも無視できません。
金利が上昇すると、購入者の借入可能額が下がるため、結果として価格に影響する可能性があります。

ただしここも注意点があり、金利だけで売却タイミングを決めるのは現実的ではありません。
なぜなら、金利の予測は難しく、結果的に「様子見して機会を逃す」ケースもあるためです。

実務上、最も多いのは「売却のタイミングを迷って動けない」ケースです。

・もう少し高くなるのでは
・今はまだ早いのでは
・来年の方がいいのでは

こうして判断を先送りしてしまうと、市場が変わった際に選択肢が狭くなる可能性があります。

一方で、すぐに売るべきかというと、そうとも限りません。
例えば

・住み替え先が決まっていない
・相続整理の途中
・急いで売る必要がない

このような場合は、無理に急ぐ必要はありません。

ここで重要になるのが
「売るかどうか」ではなく「今いくらで売れるのか」を把握することです。

実務上、査定を取ることで

・想定価格
・売却期間
・市場の反応

が見えてきます。

これにより

・今売るべきか
・少し待つべきか
・価格をどう設定するか

といった判断が現実的にできるようになります。

国分寺市の不動産は、中央線沿線という特性から一定の需要があります。
ただし同じエリアでも

・駅距離
・築年数
・間取り
・室内状態

によって、売却価格やスピードは大きく変わります。

そのため、一般的な「売り時」ではなく
個別の条件で判断することが重要です。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

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同じような条件の物件でも

・階数
・方位
・室内状況

によって、数百万円単位で価格が変わるケースがあります。

また、売却のタイミングによって
「売れるまでの期間」も変わることがあります。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
「実際に売れる可能性が高い価格」をベースに査定をご提案しています。

「まだ売るか決めていない」
という段階でも問題ございません。

まずは現在の相場を確認してみてください。

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■JR青梅線「小作」駅徒歩5分
■スーパー・コンビニ・幼稚園・公園徒歩５分圏内、生活利便性良好！
■2025年7月築
■土地面積：96.45㎡　建物面積：94.77㎡
■第一種中高層住居専用地域　建蔽率：60％　容積率：200％

□Equipment
1616サイズシステムバス・人工大理石シンクカウンターシステムキッチン
24時間換気システム・ビルトイン浄水器付き水栓・食器洗浄乾燥機
浴室換気乾燥機・キッチン家電収納付きカップボード・TVモニター付インターホン

□ライフインフォメーション

村野小鳩幼稚園約140ｍ ファミリーマート羽村小作坂上店約170ｍ
市立小作台小学校約600ｍ ローソン羽村小作台店約280ｍ
市立羽村第一中学校約1500ｍ スーパーオザム小作台店約350ｍ

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