不動産売却でよく聞く「囲い込み」とは？売主が知っておきたい注意点

囲い込みとは何か

不動産の売却を検討していると、「囲い込み」という言葉を聞くことがあります。

あまり一般的な言葉ではありませんが、実務上は注意しておきたいポイントの一つです。

結論から言うと、囲い込みとは
売却情報の流通が制限されてしまう状態を指すことがあります。

ただし、すべてのケースが問題というわけではなく、状況によって見え方が変わるため、正しく理解しておくことが重要です。

不動産売却の基本的な仕組み

不動産の売却は、多くの場合「レインズ」という業者間の情報共有システムに登録されます。

これにより、他の不動産会社にも情報が公開され、より多くの購入検討者に物件を見てもらうことができます。

つまり本来は、できるだけ広く情報を公開した方が、売却の機会は増える仕組みになっています。

囲い込みと言われる状態とは

実務上、一部では

・他社からの問い合わせを積極的に受けない
・自社のお客様のみで成約を目指す

といった動きになるケースがあるとも言われています。

このような状態になると

・購入検討者の母数が減る
・販売機会が制限される

可能性があります。

注意すべきポイント（誤解しやすい点）

ここで重要なのは、すべてのケースが意図的とは限らないという点です。

例えば

・売主様の事情で内覧日程を制限している
・スケジュール調整の都合

など、正当な理由で結果的に似た状態になることもあります。

そのため

囲い込み＝必ず問題がある

と決めつけるのではなく、状況を冷静に確認することが重要です。

売主が確認しておきたいポイント

売却を進める上で、次の点を確認しておくと安心です。

販売状況の透明性

・問い合わせ件数
・内覧数
・反響状況

これらを定期的に確認することで、現状を把握しやすくなります。

レインズ登録の確認

専任媒介・専属専任媒介の場合は、レインズ登録が義務付けられています。

登録されているかどうか、内容に問題がないかを確認することも重要です。

販売活動の内容

・どの媒体に掲載しているのか
・どのように集客しているのか

これらを具体的に説明できるかどうかも判断材料になります。

実務上よくあるケース

同じ物件でも

・販売方法
・情報の出し方

によって結果が変わるケースは実際にあります。

国分寺市のように一定の需要があるエリアでも、販売の進め方によって反響に差が出ることがあります。

そのため

どの会社に任せるか
どのように販売するか

この両方を確認することが重要です。

まとめ

囲い込みという言葉だけに左右されるのではなく、

・情報が適切に公開されているか
・販売状況が把握できているか

といった点を冷静に確認することが大切です。

不動産売却は、販売方法や進め方によって結果が変わる可能性があります。
そのため、納得できる説明を受けながら進めることが重要です。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

無料査定のご案内

不動産売却は

・価格設定
・販売方法
・情報の出し方

によって結果が変わることがあります。

同じ物件でも、進め方次第で
売却期間や成約価格に差が出るケースもあります。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
販売方法も含めたご提案を行っています。

「まだ売るか決めていない」
という段階でも問題ございません。

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生活の利便性・室内設備

• 充実した周辺施設 コンビニ（セブンイレブン・ミニストップ）、スーパー（いなげや・コープみらい）、ドラッグストアがすべて徒歩5分圏内に揃っており、日々のお買い物に困りません 。

• 開放感のある間取り お部屋の両側にバルコニーがある「両面バルコニー」設計で、通風・採光に優れています 。

• 豊富な収納スペース ウォークインクローゼット（WIC）を備えるなど、お部屋をスッキリと綺麗に保てる収納力が魅力です

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屋外には約１４．４㎡のテラスを設置。コンクリート仕上げのため日常の手入れがしやすく、気軽に屋外空間を活用できます。前面には植栽の緑が広がり、落ち着いた住環境を感じられる点も魅力です。

また、１階住戸ならではの設備としてキッチンには床下収納を設置。食材や防災用品の保管にも便利で、日々の暮らしの実用性を高めています。玄関前にはアルコーブを設け、共用廊下からの視線に配慮し、住戸の独立性を高めた設計です。

さらに、ペット飼育が可能（細則有）で、大切な家族と暮らせる住環境も魅力のひとつです。建物についても２０２３年８月には大規模修繕工事が実施されており、管理体制の良好さもうかがえます。

「広さ」「使いやすさ」「住環境」「管理状態」のバランスが取れた、永住志向のご家族にも安心してご検討いただける一室です。

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「同じ物件なのに、査定価格がバラバラだった」

実際に査定を取られた方の多くが、このように感じています。
そしてこの違いには、明確な理由があります。

結論から言うと、査定価格は「正解が1つではない」ため、会社ごとに差が出ます。
ただし、その中には注意すべきケースもあります。

まず前提として、不動産査定は過去の取引事例をもとに算出されます。
ただし、どの事例を採用するか、どのように補正するかは会社によって異なります。

例えば

・直近の強気な成約事例を使う会社
・平均値で安全に出す会社

この違いだけでも、査定価格に差が出ます。

ここまでは正常な違いですが、実務上はそれ以外の要因もあります。

一つ目は、販売戦略の違いです。

・多少時間がかかっても高く売りたい
・早めに売却したい

この方針によって、スタート価格の設定が変わります。

そのため、査定価格は「売り方の提案」とセットで考える必要があります。

二つ目は、想定している売却期間の違いです。

例えば

・3ヶ月以内に売る前提
・半年以上かける前提

では、価格設定は当然変わります。

ここを確認せずに価格だけ比較してしまうと、判断を誤る可能性があります。

そして三つ目が、注意が必要なケースです。

実務上、一部では

媒介契約を取るために、あえて高い査定価格を提示する

というケースも存在します。

これはすべての会社がそうではありませんが、実際に起きている話です。

この場合、売主様は

「一番高い会社にお願いしたい」

と考えるため、契約には繋がります。

ただし、その後

・反響が来ない
・値下げを提案される
・売却が長期化する

という流れになることがあります。

そのため

査定価格が高い＝良い会社

とは限りません。

では、どう判断すればよいかというと

・なぜその価格になるのか
・どの事例を使っているのか
・どのくらいの期間で売る想定なのか

この3点を確認することが重要です。

国分寺市の不動産は、中央線沿線という特性から一定の需要があります。
ただし同じエリアでも

・駅距離
・築年数
・建物状態

によって価格は大きく変わります。

そのため、机上の数字だけではなく
「実際に売れる可能性がある価格」を把握することが重要です。

査定はあくまでスタート地点であり、最終的な売却価格は販売方法によって変わります。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

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同じ物件でも

・販売方法
・価格設定
・市場状況

によって、売却結果は大きく変わります。

実務上、査定価格に数百万円の差が出るケースも珍しくありません。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
「実際に売れる可能性が高い価格」をベースに査定をご提案しています。

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「少しでも高く売りたい」
これは売主様であれば当然の考えです。

ただ実務上、「高く売ろうとして逆に損をしてしまうケース」も少なくありません。

実際に多い失敗はある程度パターン化されています。
ここを押さえておくだけでも、売却結果は大きく変わる可能性があります。

まず一番多いのが、最初から高すぎる価格で売り出してしまうケースです。

「どうせ値下げできるから高めに出したい」
「様子を見ながら調整したい」

この考え自体は自然ですが、実務上は注意が必要です。

不動産は売り出し直後が最も注目されます。
このタイミングで相場からズレていると

・問い合わせが入らない
・内覧が入らない
・ポータルサイトで埋もれる

という状態になりやすくなります。

さらに一度「売れ残り」の印象がつくと、値下げしても反響が戻りにくいケースもあります。

結果として

最初から適正価格で出した方が高く売れる

というケースは実際によくあります。

次に多いのが、物件の見せ方を軽視してしまうことです。

購入検討者の多くは、まずポータルサイトで物件を比較します。

そのため

・写真が暗い
・室内が整理されていない
・情報が少ない

といった状態では、そもそも検討対象に入りません。

実務上、写真や掲載内容を変えただけで
反響が大きく変わるケースもあります。

特に戸建や居住中の物件は
「生活感のコントロール」が重要になります。

そして3つ目が、不動産会社を査定価格だけで選んでしまうケースです。

査定を取ると会社ごとに価格が異なりますが、ここには注意が必要です。

実務上、査定価格は

・販売戦略
・想定期間
・会社の方針

によって変わります。

中には、媒介契約を取るために
相場より高い査定を提示するケースもあります。

そのため

査定が高い＝高く売れる

とは限りません。

重要なのは

・なぜその価格なのか
・どうやって売るのか

という点です。

売却で結果が変わるのは

①価格設定
②見せ方
③販売方法

この3つです。

このバランスが崩れると、売却が長期化したり、結果的に価格を下げることになる可能性があります。

国分寺市の不動産は需要自体はあるエリアです。
そのため条件が合っていれば動きますし、ズレていれば動きが鈍くなります。

つまり

高く売る＝特別なことではなく「ズレないこと」

が重要になります。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

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同じような条件の物件でも

・階数
・方位
・室内状況

によって、数百万円単位で価格が変わるケースがあります。

また、売り出し価格の設定によって
「売れるまでの期間」も大きく変わります。

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ＪＲ中央線特快停車「国分寺」駅より徒歩１３分、都心へのアクセスも良好な立地に佇む、令和５年５月築・タマホーム施工の注文住宅です。本物件の魅力は新築時の性能に加え、オーナー様が【全居室にインナーサッシ（内窓）】を追加施工されている点にあります。この二重窓構造により、断熱性・気密性・遮音性を高めています。外気の影響を受けにくく、夏涼しく冬暖かい、結露の発生を抑制する快適な住空間を実現しています。

建物は長期優良住宅仕様に対応した確かな構造で、セコムホームセキュリティ、電動シャッター、玄関電子キー、オール電化（ＩＨ・エコキュート）など、機能性と安心を追求した設備が充実しています。

生活環境も良好で、大型スーパー「Ｏｌｙｍｐｉｃ」まで徒歩２分（約１００ｍ）。必要な時にサッと立ち寄れるこの近さは、買い出しの時間を短縮し、忙しい毎日にゆとりをもたらします。小・中学校も徒歩１０分圏内と近く、教育施設が充実した落ち着いた住環境は子育て世帯にもおすすめです。南東向きの明るい区画で、室内も大変丁寧にお使いです。建売住宅では満足できない「性能重視」のお客様に、自信を持ってご紹介できる築浅邸宅です。

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「家を売るならいつが良いのか」
このご相談は非常に多いですが、結論から言うとタイミングに絶対の正解はありません。

ただし実務上、「判断を間違えやすいポイント」はいくつかあります。
ここを押さえておくだけでも、売却結果は大きく変わる可能性があります。

まず前提として、不動産の売却は

・市場の状況
・住宅ローン金利
・物件ごとの条件
・売主様のご事情

これらが組み合わさって決まります。

そのため「今は売り時です」と一概に言えるものではありません。

よく言われるのが「1月〜3月は売れやすい」という話です。
これは事実として、転勤や進学のタイミングで購入検討者が増えるため、市場が動きやすい時期ではあります。

ただし実務上は、この時期でなくても売れる物件は売れますし、逆に条件が合っていないと動きは鈍くなります。

つまり、時期よりも重要なのは
「市場と物件条件が合っているかどうか」です。

また、近年は住宅ローン金利の動きも無視できません。
金利が上昇すると、購入者の借入可能額が下がるため、結果として価格に影響する可能性があります。

ただしここも注意点があり、金利だけで売却タイミングを決めるのは現実的ではありません。
なぜなら、金利の予測は難しく、結果的に「様子見して機会を逃す」ケースもあるためです。

実務上、最も多いのは「売却のタイミングを迷って動けない」ケースです。

・もう少し高くなるのでは
・今はまだ早いのでは
・来年の方がいいのでは

こうして判断を先送りしてしまうと、市場が変わった際に選択肢が狭くなる可能性があります。

一方で、すぐに売るべきかというと、そうとも限りません。
例えば

・住み替え先が決まっていない
・相続整理の途中
・急いで売る必要がない

このような場合は、無理に急ぐ必要はありません。

ここで重要になるのが
「売るかどうか」ではなく「今いくらで売れるのか」を把握することです。

実務上、査定を取ることで

・想定価格
・売却期間
・市場の反応

が見えてきます。

これにより

・今売るべきか
・少し待つべきか
・価格をどう設定するか

といった判断が現実的にできるようになります。

国分寺市の不動産は、中央線沿線という特性から一定の需要があります。
ただし同じエリアでも

・駅距離
・築年数
・間取り
・室内状態

によって、売却価格やスピードは大きく変わります。

そのため、一般的な「売り時」ではなく
個別の条件で判断することが重要です。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

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同じような条件の物件でも

・階数
・方位
・室内状況

によって、数百万円単位で価格が変わるケースがあります。

また、売却のタイミングによって
「売れるまでの期間」も変わることがあります。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
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■ＪＲ中央線「国分寺」駅徒歩９分の好立地！
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はじめに

「売り出しているが全く反響がない」
「内覧はあるが決まらない」

このようなご相談は、実務上かなり多いです。

結論から言うと、不動産が売れない理由はほぼ決まっています。
そして多くの場合、売れない原因は途中で修正できます。

この記事では、国分寺エリアで実際に多い「売れない原因」と、その対策について解説します。

原因①：価格設定が相場とズレている

最も多い原因は価格です。

実務上、売り出し価格が相場より少し高いだけでも
問い合わせ数は大きく変わります。

特に注意したいのは

・「査定が一番高かった会社に依頼した」
・「とりあえず高めで出して様子を見たい」

というケースです。

実務上の傾向

最初の価格が高すぎると

・問い合わせが入らない
・ポータルサイトで埋もれる
・値下げしても印象が戻らない

という流れになりやすいです。

原因②：最初の2週間を逃している

不動産は「売り出し直後」が最も注目されます。

このタイミングで

・反響が弱い
・内覧が入らない

場合は、価格や条件がズレている可能性が高いです。

重要なポイント

実務上、最初の2週間で売れるかどうかの方向性はほぼ決まります。

ここで反応が悪い場合、早めの見直しが重要です。

原因③：写真・見せ方が弱い

ポータルサイトでは、まず写真で判断されます。

・暗い写真
・生活感が強い
・枚数が少ない

このような状態だと、クリックされません。

実務上の事実

同じ物件でも

写真を変えただけで反響が増えるケースは珍しくありません。

原因④：ターゲットが曖昧

例えば

・ファミリー向け物件なのに単身向けの見せ方
・リフォーム前提なのにその説明がない

など、ターゲットが曖昧だと反響が伸びません。

原因⑤：販売戦略が合っていない

これはあまり表に出ませんが重要です。

・どのポータルに出すか
・どのように価格調整するか
・囲い込みの有無

によって結果は変わります。

※実務上、同じ物件でも
会社を変えたらすぐ売れた
というケースは実際にあります。

よくある誤解

「時間が経てば売れる」

これは半分正しく、半分違います。

確かに時間で売れることもありますが

・価格がズレている
・見せ方が弱い

場合は、長期化するだけになることもあります。

ではどうすればいいか

売れない場合は

①価格
②見せ方
③販売方法

この3つを見直す必要があります。

特に価格については

「売れる価格」と「売りたい価格」は違う

という前提で考えることが重要です。

まとめ

国分寺市の不動産は需要自体はあります。

そのため

売れない＝何かがズレている

ケースがほとんどです。

早い段階で原因を見直すことで、売却結果は大きく変わる可能性があります。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

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■JR青梅線「小作」駅徒歩5分
■スーパー・コンビニ・幼稚園・公園徒歩５分圏内、生活利便性良好！
■2025年7月築
■土地面積：96.45㎡　建物面積：94.77㎡
■第一種中高層住居専用地域　建蔽率：60％　容積率：200％

□Equipment
1616サイズシステムバス・人工大理石シンクカウンターシステムキッチン
24時間換気システム・ビルトイン浄水器付き水栓・食器洗浄乾燥機
浴室換気乾燥機・キッチン家電収納付きカップボード・TVモニター付インターホン

□ライフインフォメーション

村野小鳩幼稚園約140ｍ ファミリーマート羽村小作坂上店約170ｍ
市立小作台小学校約600ｍ ローソン羽村小作台店約280ｍ
市立羽村第一中学校約1500ｍ スーパーオザム小作台店約350ｍ

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