「古い家は、解体してから売った方が高く売れますか？」
不動産売却のご相談で、よくいただく質問の一つです。
結論からお伝えすると、古家があるからといって、先に解体した方がよいとは限りません。
建物の状態、土地の形、接道条件、売却時期、解体費用、買主の想定によって判断は変わります。何も確認せずに解体すると、費用をかけた割に売却価格が上がらなかったり、固定資産税の負担が変わったりすることもあります。
私は、まず現況のままで土地と建物を確認し、「残して売る場合」と「解体して売る場合」を比較してから決めることをおすすめしています。
現況のまま売るメリット
古家付き土地として売り出す一番のメリットは、売主様が解体費用を先に負担しなくてよいことです。
購入後に新築を予定している方でも、建物の大きさや配置を見ながら新しい家をイメージできることがあります。また、築年数が経過していても、リフォームして使いたいという買主が現れる可能性もあります。
買主が解体を前提としている場合は、売買価格から解体費用を考慮して条件を調整する方法もあります。
特に、売却を急いでいない場合や、建物がまだ使用できる状態の場合は、最初から解体せず、市場の反応を確認する選択肢も十分にあります。
解体して更地にするメリット
一方で、建物の傷みが大きい場合や、室内を見せることが難しい場合は、更地にした方が土地の印象が良くなることがあります。
敷地全体が見えるため、日当たり、土地の高低差、間口、奥行きなどが分かりやすくなり、購入を検討する方も建築計画を立てやすくなります。
老朽化した建物の倒壊や屋根・外壁の飛散など、安全管理上の心配がある場合は、売却以前に解体を検討した方がよいケースもあります。
ただし、解体後に地中から古い基礎、浄化槽、井戸、廃材などが見つかることもあります。解体費用だけでなく、残置物、樹木、ブロック塀、アスベスト、地中埋設物の処理まで確認しておくことが大切です。
解体前に固定資産税の確認を
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすと住宅用地の特例が適用されます。
小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が価格の6分の1となる仕組みがあります。原則として、1月1日時点で住宅が存在しない土地は住宅用地として扱われないため、解体する時期によって翌年度以降の税負担が変わる可能性があります。
ただし、実際の税額が単純に6倍になるという意味ではありません。土地の評価や負担調整、解体時期などによって異なるため、解体前に市役所や税務の専門家へ確認しておく方が安心です。
また、管理状態の悪い空き家については、そのまま残しておけば必ず住宅用地の特例を受け続けられるわけではありません。「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、特例の対象外となる場合があります。
国分寺市では助成制度を使える場合もあります
国分寺市では、耐震性のない木造住宅を解体する場合、一定の条件を満たせば助成を受けられる制度があります。
対象となるには、昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅であること、市の耐震診断を受けることなどの条件があります。
すべての古家が対象になるわけではありませんが、該当する可能性がある場合は、解体業者へ依頼する前に確認しておくことをおすすめします。工事を始めてからでは申請できない制度もあるため、順番が大切です。
私が売却前に確認すること
古家付き土地の売却では、私は主に次の点を確認します。
- 建物をそのまま使用できる可能性があるか
- 道路への接し方や再建築の条件に問題がないか
- 土地の高低差、擁壁、越境などの注意点がないか
- 解体費用と、更地にした場合の売却価格との差
- 現況のまま買う人と、更地を探す人のどちらが多いか
- 解体時期によって税負担が変わらないか
- 国分寺市の助成制度を利用できる可能性があるか
大切なのは、「古いから壊す」と先に決めないことです。
現況のまま売る、売主様が解体して更地で引き渡す、買主に解体してもらうなど、複数の方法を比較したうえで、一番手元に残る金額が多く、トラブルの少ない方法を選ぶべきだと考えています。
まとめ
古家付き土地は、解体すれば必ず高く売れるわけではありません。
土地の条件や建物の状態によっては、費用をかけず現況のまま売却した方がよいこともあります。反対に、老朽化や安全面の問題が大きい場合は、解体して土地を見せた方が販売しやすくなることもあります。
カワノ不動産では、国分寺市を中心に、現況売却と更地売却の両方を比較し、解体費用や販売価格、税金への影響も含めて売却方法をご提案しています。
まだ売却するか決めていない段階でも大丈夫です。
「この家は残して売れるのか」「解体費用をかける意味があるのか」と迷われている方は、まずは現在の状態を見たうえで、一緒に選択肢を整理しましょう。査定やご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
