国分寺市のマンション査定｜同じマンションでも売却価格が変わる7つの理由

2026年10月23日

同じマンションなのに、なぜ価格が違うのでしょうか

「同じマンションで、同じくらいの広さなのに、なぜ売却価格が違うのでしょうか」

マンションの査定で、よくいただく質問です。

同じ建物なら坪単価もほぼ同じだと思われがちですが、実際には階数、向き、眺望、室内の状態、管理状況などによって評価は変わります。

また、現在売り出されている価格と、実際に売買契約が成立した価格も同じではありません。

私はマンションを査定するとき、同じ棟の成約事例を重視します。ただし、その価格を専有面積で割り、対象住戸へそのまま当てはめることはしません。

成約事例と対象住戸の違いを一つずつ確認し、現在の競合状況や売主様の希望時期も踏まえて、現実的な成約想定価格と売出価格を分けて考えます。

まず区別したい「成約価格」と「売出価格」

不動産情報サイトに掲載されている金額は、原則として売主側が希望している売出価格です。

一方、成約価格は、買主との交渉を経て実際に契約した金額です。

例えば、同じマンションで7,000万円の住戸が販売されていても、それだけで対象住戸も7,000万円で売れるとは判断できません。

確認したいのは、その住戸がいつから販売されているか、価格変更をしているか、すでに成約したのか、成約した場合はいくらだったのかです。

売出中の事例は現在の競合として参考になりますが、相場を確認するには成約事例と分けて見る必要があります。

同じマンションでも価格が変わる7つの理由

1．階数と眺望

一般的には上層階ほど眺望や採光面で評価されやすくなります。

ただし、単純に「高層階なら必ず高い」とは限りません。前面に別の建物がある場合や、低層階でも南側が公園・道路などで開けている場合は、階数だけでは判断できないためです。

査定では、窓から何が見えるか、将来眺望を遮る建物が建つ可能性がないかも確認します。

2．方角、日当たり、位置

南向きは人気がありますが、実際の評価では日照時間や前面建物との距離も重要です。

同じ南向きでも、目の前に建物がある住戸と、開放感のある住戸では印象が異なります。

角住戸か中住戸か、エレベーターや階段、ごみ置場に近いかなど、棟内の位置も買主の判断に影響します。

3．専有面積と間取り

同じ3LDKでも、廊下が長い住戸、各居室へ効率よく面積が配分されている住戸、収納が多い住戸では使いやすさが違います。

国分寺市周辺では、家族で暮らすことを想定した購入者も多いため、居室数だけでなく、リビングの広さ、収納、家事動線なども見られます。

専有面積が近くても、間取りの使いやすさによって反響に差が出ることがあります。

4．室内の状態とリフォーム履歴

キッチン、浴室、洗面台、トイレ、給湯器などが交換されているか、床や壁紙の状態はどうかによって、買主が購入後に負担する費用が変わります。

ただし、リフォーム費用をかけた分だけ、そのまま売却価格が上がるとは限りません。

設備が古くても、そのまま購入して自分好みに改装したい方もいます。売却前に大規模なリフォームを行うかは、費用と価格上昇の見込みを比較して決めるべきです。

5．管理状態と共用部分

マンションでは、室内だけでなく建物全体の状態も価格へ影響します。

エントランス、廊下、自転車置場、ごみ置場などがきれいに管理されているか、管理組合が適切に運営されているかは、購入希望者も確認する部分です。

国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、維持管理の状態、長期修繕計画、修繕積立金、共用施設などが区分所有建物の価格形成要因として挙げられています。

6．修繕積立金と今後の工事予定

修繕積立金が安ければ買主の負担が少なく見えますが、積立額が将来の工事費に対して十分かどうかは別の問題です。

大規模修繕工事の予定、一時金徴収の可能性、積立金の値上げ予定、借入金の有無などによって、購入後の負担が変わります。

国土交通省も、長期修繕計画、修繕工事の実施履歴、今後の工事予定、積立金の不足がないかを確認事項として示しています。

売却時には、総会議事録や長期修繕計画などを確認できるようにしておくと、買主へ説明しやすくなります。

7．同じマンション内の競合住戸

売却時に、同じマンション内で似た住戸が複数販売されていると、買主は比較しやすくなります。

階数、向き、室内状態が近い住戸より大幅に高い価格で販売を始める場合は、その差を説明できる根拠が必要です。

反対に、競合が少ない時期であれば、少し高めの価格から反響を確認する選択肢もあります。

重要なのは、査定時点だけでなく、販売開始後も競合物件の新規掲載、値下げ、成約、掲載終了を確認し、必要に応じて販売方法を調整することです。

多摩地区の平均価格だけで個別査定はできません

東日本レインズによると、2026年9月の東京都多摩地区における中古マンションの平均成約㎡単価は55.29万円で、前年同月比5.7％下落しました。

一方、2026年7～9月期では57.82万円で、前年同期比3.6％上昇しています。月単位と四半期単位で方向が異なるのは、その期間に成約した物件の築年数、所在地、広さなどの構成が違うためです。東日本レインズ（REINS）

この平均値だけを見て、「自分のマンションも上がった」「下がった」と判断するのは適切ではありません。

地域全体の市況は背景として確認しつつ、査定では同じマンション、近隣の類似マンション、現在の競合住戸を優先して見ていきます。

査定前に用意できるとよい資料

確認資料	査定・販売で分かること
購入時のパンフレット・間取図	住戸位置、仕様、分譲時の特徴
管理規約・使用細則	ペット、駐車場、リフォーム等の制限
長期修繕計画	今後の工事時期と費用計画
総会議事録	修繕、積立金改定、管理上の課題
管理費・修繕積立金の明細	現在の月額負担
リフォーム・設備交換の記録	工事内容、実施時期、保証の有無
駐車場・駐輪場の利用状況	空き、料金、承継可否
住宅ローン残高	売却後の手取り額と資金計画