土地の売却を検討する際、こうした疑問を持たれる方は少なくありません。

土地の価格は、面積や立地だけで決まるものではありません。前面道路の種類や幅、道路に接している長さ、私道の権利関係、境界の確認状況によって、建てられる建物や購入後に必要となる費用が変わるからです。

私は14年以上、不動産売買の仲介実務に携わってきましたが、土地の査定では周辺の坪単価だけでなく、「買主がその土地をどのように利用できるか」を確認することが大切だと考えています。

今回は、国分寺市を中心とした土地売却で、特に押さえておきたい道路・私道・境界・測量についてお話しします。

土地の査定価格は、道路の条件によって変わります

公道か私道かだけでは判断できません

道路には、公道・私道という所有や管理上の区分とは別に、建築基準法上の道路種別があります。

建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。これは一般に「接道義務」と呼ばれるものです。

例えば、目の前に道路のような通路があっても、それが建築基準法上の道路に該当するとは限りません。

反対に、私道であっても建築基準法上の道路として認められている場合があります。

国分寺市では、市の「わがまちマップ国分寺」から建築基準法上の指定道路図を確認できます。ただし、実際に建築できるかどうかは、道路種別だけでなく敷地の形状や個別の法令条件も踏まえて判断する必要があります。

参考：国分寺市｜建築基準法上の道路種別

間口や道路幅も重要です

道路に接する部分が狭い土地や、細長い通路部分を通って奥に入る土地では、建物配置や駐車スペースに制約が生じる場合があります。

また、前面道路が狭ければ、車の出し入れや建築工事の搬入などにも影響します。

そのため、査定では土地面積が同じでも、接道部分の幅、道路の形状、前面の高低差、車の進入状況などによって評価を変える必要があります。

セットバックが必要な土地はどう評価する？

国分寺市内には、道路幅員が4メートル未満の道路もあります。

建築基準法第42条第2項に該当する道路、いわゆる「2項道路」では、原則として道路中心線から2メートルまで後退するセットバックが必要です。

道路の反対側が河川などの場合は、後退位置の決め方が異なることがあります。

セットバック部分には、建物や門、塀などを設置できません。

例えば、登記簿上は十分な土地面積があっても、セットバックによって建築計画に利用できる範囲が小さくなる場合があります。

ただし、セットバックがあるからといって売却できないわけではありません。

重要なのは、どの程度の後退が必要なのか、後退後にどのような建物を計画できるのかを確認することです。正確な後退位置や建築可否は、行政や建築士等による個別確認が必要となります。

私道に接する土地では、権利関係と過去の経緯が大切です

私道に接する土地の査定では、私道持分の有無が注目されます。

しかし、私道持分があるから必ず問題ない、持分がないから売却できない、という単純な話ではありません。

私道の利用に関する取り決めや、近隣との関係、過去の経緯によって、売却時に確認しておくべき内容が異なります。

私道の査定で確認したいこと

カワノ不動産では、私道が関係する土地について、状況に応じて次のような点を整理しています。

• 私道の所有者・持分関係：誰が所有し、どのような権利関係になっているか
• 通行に関する取り決め：通行承諾や覚書があるか、現在の通行状況と一致しているか
• 掘削・設備工事の条件：上下水道管・ガス管などの工事に関する権利や承諾の要否
• 越境やブロック塀：塀、樹木、配管などが道路や隣地へ越境していないか
• 近隣環境と過去のトラブル：通行や道路管理について、以前から問題が生じていないか

所有者事項の整理や既存の書類確認に加え、必要に応じて近隣環境についてヒアリングを行い、過去のトラブルや取り決めの有無も確認します。

ただし、口頭で確認できた内容と、登記や書面によって確認できた内容は分けて扱うことが大切です。

特に通行・掘削に関する権利や承諾の必要性は、土地の権利関係や法令によって異なります。書面がないことだけで直ちに売却できないと判断するのではなく、必要に応じて専門家へ確認しながら整理します。

こうした点を事前に把握しておくことは、買主の不安を減らし、契約後のトラブルを防ぐうえでも重要です。

境界標があっても、境界確定済みとは限りません

現地に境界標が設置されていても、それだけで隣地との境界が正式に確認されているとは限りません。

また、ブロック塀の位置と土地の境界が必ず一致しているとも限りません。

土地の境界には、登記上の土地を区画する「筆界」と、所有権が及ぶ範囲を示す「所有権界」があり、両者が一致しない場合もあります。

そのため、境界について疑問がある場合は、地積測量図や境界確認書、過去の測量資料などを確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ相談することになります。

査定前にあると役立つ資料

土地の査定では、次のような資料があると確認を進めやすくなります。

• 登記事項証明書
• 公図・地積測量図
• 確定測量図・境界確認書
• 私道の通行・掘削に関する覚書
• 過去の越境に関する合意書
• 建物の図面や購入時の契約書類

もちろん、これらの書類がすべて揃っていなくても査定は可能です。

資料がない場合は、現地や法務局、行政で確認できる情報を整理し、追加調査が必要な事項を明確にしていきます。

売却前に確定測量を行うべきでしょうか？

結論から申し上げると、売却査定を受ける前に必ず確定測量を行う必要はありません。

例えば、既存の境界確認資料が十分にあり、現況との相違も見当たらない場合は、まず現況での販売条件を検討できることがあります。

一方で、境界標が見当たらない、土地の一部に越境がある、隣接地所有者との認識が違う、分筆して売却する予定があるといった場合は、測量や境界確認を早めに検討する必要があります。

確定測量には費用がかかりますし、隣地所有者との立会いや官民境界の確認などに時間を要する場合もあります。

また、売買契約後に測量を行う場合は、境界確認が予定どおり進まず、引渡し時期に影響する可能性もあります。

反対に、測量が必要か分からない段階で先に依頼すると、売却方法によっては不要だった費用を負担することになりかねません。

私は、まず現況と既存資料を確認し、測量によって何を解決する必要があるのかを整理してから判断することをおすすめしています。

土地の査定価格は、問題点の有無だけでは決まりません

道路や境界に確認事項がある土地でも、条件を整理することで販売しやすくなる場合があります。

例えば、私道の権利関係について買主が確認できる資料を用意する、越境物について隣地所有者との取り決めを整理する、必要な測量を行ってから引き渡す、といった方法が考えられます。

一方で、追加費用をかけず現況のままで売却し、価格や契約条件に反映する方法もあります。

大切なのは、問題点があるから一律に査定価格を下げるのではなく、解決に必要な費用、時間、買主の利用目的、売却条件を総合的に判断することです。

売却を急いでいるのか、時間をかけて条件を整理できるのかによっても、適切な販売方法は変わります。

まとめ｜土地は面積だけでなく、利用できる条件まで確認しましょう

土地の売却査定では、面積や駅からの距離、周辺の成約事例だけでなく、道路種別、接道状況、セットバック、私道の権利、境界や越境などを確認することが重要です。

また、売却前の測量や工事が必要かどうかも、土地の状況や売却方法によって異なります。

まずは現在の土地がどのような条件にあるのかを確認し、現況で売る場合と条件を整理してから売る場合を比較することをおすすめします。

国分寺市の土地売却・無料査定のご相談

カワノ不動産株式会社では、国分寺市を中心に、小平市・国立市・小金井市・府中市など多摩地区の土地・戸建・マンションの売却相談を承っております。

周辺の成約事例や売出状況に加え、道路・境界・私道などの条件も入手できる範囲で確認し、売出価格と成約想定価格、それぞれの根拠をご説明いたします。

まだ売却するか決めていない段階でも大丈夫です。

「この土地はいくらくらいになるのか」「測量は必要なのか」「私道があっても売れるのか」といったご相談からでもお気軽にお問い合わせください。

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東京都国分寺市南町3丁目4番18号
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営業時間：9:30〜18:30（水曜定休）

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「同じマンションで、同じくらいの広さなのに、なぜ売却価格が違うのでしょうか」

マンションの査定で、よくいただく質問です。

同じ建物なら坪単価もほぼ同じだと思われがちですが、実際には階数、向き、眺望、室内の状態、管理状況などによって評価は変わります。

また、現在売り出されている価格と、実際に売買契約が成立した価格も同じではありません。

私はマンションを査定するとき、同じ棟の成約事例を重視します。ただし、その価格を専有面積で割り、対象住戸へそのまま当てはめることはしません。

成約事例と対象住戸の違いを一つずつ確認し、現在の競合状況や売主様の希望時期も踏まえて、現実的な成約想定価格と売出価格を分けて考えます。

まず区別したい「成約価格」と「売出価格」

不動産情報サイトに掲載されている金額は、原則として売主側が希望している売出価格です。

一方、成約価格は、買主との交渉を経て実際に契約した金額です。

例えば、同じマンションで7,000万円の住戸が販売されていても、それだけで対象住戸も7,000万円で売れるとは判断できません。

確認したいのは、その住戸がいつから販売されているか、価格変更をしているか、すでに成約したのか、成約した場合はいくらだったのかです。

売出中の事例は現在の競合として参考になりますが、相場を確認するには成約事例と分けて見る必要があります。

同じマンションでも価格が変わる7つの理由

1．階数と眺望

一般的には上層階ほど眺望や採光面で評価されやすくなります。

ただし、単純に「高層階なら必ず高い」とは限りません。前面に別の建物がある場合や、低層階でも南側が公園・道路などで開けている場合は、階数だけでは判断できないためです。

査定では、窓から何が見えるか、将来眺望を遮る建物が建つ可能性がないかも確認します。

2．方角、日当たり、位置

南向きは人気がありますが、実際の評価では日照時間や前面建物との距離も重要です。

同じ南向きでも、目の前に建物がある住戸と、開放感のある住戸では印象が異なります。

角住戸か中住戸か、エレベーターや階段、ごみ置場に近いかなど、棟内の位置も買主の判断に影響します。

3．専有面積と間取り

同じ3LDKでも、廊下が長い住戸、各居室へ効率よく面積が配分されている住戸、収納が多い住戸では使いやすさが違います。

国分寺市周辺では、家族で暮らすことを想定した購入者も多いため、居室数だけでなく、リビングの広さ、収納、家事動線なども見られます。

専有面積が近くても、間取りの使いやすさによって反響に差が出ることがあります。

4．室内の状態とリフォーム履歴

キッチン、浴室、洗面台、トイレ、給湯器などが交換されているか、床や壁紙の状態はどうかによって、買主が購入後に負担する費用が変わります。

ただし、リフォーム費用をかけた分だけ、そのまま売却価格が上がるとは限りません。

設備が古くても、そのまま購入して自分好みに改装したい方もいます。売却前に大規模なリフォームを行うかは、費用と価格上昇の見込みを比較して決めるべきです。

5．管理状態と共用部分

マンションでは、室内だけでなく建物全体の状態も価格へ影響します。

エントランス、廊下、自転車置場、ごみ置場などがきれいに管理されているか、管理組合が適切に運営されているかは、購入希望者も確認する部分です。

国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、維持管理の状態、長期修繕計画、修繕積立金、共用施設などが区分所有建物の価格形成要因として挙げられています。

6．修繕積立金と今後の工事予定

修繕積立金が安ければ買主の負担が少なく見えますが、積立額が将来の工事費に対して十分かどうかは別の問題です。

大規模修繕工事の予定、一時金徴収の可能性、積立金の値上げ予定、借入金の有無などによって、購入後の負担が変わります。

国土交通省も、長期修繕計画、修繕工事の実施履歴、今後の工事予定、積立金の不足がないかを確認事項として示しています。

売却時には、総会議事録や長期修繕計画などを確認できるようにしておくと、買主へ説明しやすくなります。

7．同じマンション内の競合住戸

売却時に、同じマンション内で似た住戸が複数販売されていると、買主は比較しやすくなります。

階数、向き、室内状態が近い住戸より大幅に高い価格で販売を始める場合は、その差を説明できる根拠が必要です。

反対に、競合が少ない時期であれば、少し高めの価格から反響を確認する選択肢もあります。

重要なのは、査定時点だけでなく、販売開始後も競合物件の新規掲載、値下げ、成約、掲載終了を確認し、必要に応じて販売方法を調整することです。

多摩地区の平均価格だけで個別査定はできません

東日本レインズによると、2026年9月の東京都多摩地区における中古マンションの平均成約㎡単価は55.29万円で、前年同月比5.7％下落しました。

一方、2026年7～9月期では57.82万円で、前年同期比3.6％上昇しています。月単位と四半期単位で方向が異なるのは、その期間に成約した物件の築年数、所在地、広さなどの構成が違うためです。東日本レインズ（REINS）

この平均値だけを見て、「自分のマンションも上がった」「下がった」と判断するのは適切ではありません。

地域全体の市況は背景として確認しつつ、査定では同じマンション、近隣の類似マンション、現在の競合住戸を優先して見ていきます。

査定前に用意できるとよい資料

すべて揃っていなくても査定はできます。

最初に所在階、向き、専有面積、室内状態、売却希望時期が分かれば、机上査定から始めることも可能です。

売出価格は「一つの正解」を出すものではありません

私がマンション査定で大切にしているのは、一つの金額だけを提示することではありません。

• 比較的早期の成約を目指す価格
• 一般的な成約想定価格
• 時間をかけて上値を試す売出価格

この違いを説明し、売主様が何を優先するかに合わせて販売方法を考えます。

高めから始める方法が合う場合もありますが、競合住戸との差が大きすぎると、売却初期の反響を逃す可能性があります。

そのため、価格だけでなく、どのくらいの期間で、どのような買主へ売るのかまで決めておくことが重要です。

まとめ｜同じ棟の事例も、そのまま使わないことが大切です

マンションの査定では、同じ棟の成約事例が有力な材料になります。

ただし、階数、向き、眺望、間取り、室内状態、管理・修繕状況、売却時期が異なれば、同じ単価をそのまま当てはめることはできません。

売却を検討するときは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

1. 同じマンションの成約事例を確認する
2. 現在販売中の競合住戸を確認する
3. 対象住戸との違いを補正する
4. 管理・修繕資料を確認する
5. 希望時期に合わせて売出価格を決める

まだ売却を決めていない段階でも、現在の相場と売却後の手取り額を把握しておけば、今後の判断材料になります。

無料査定・売却相談

カワノ不動産株式会社では、国分寺市を中心に、多摩地区のマンション売却をご相談いただいています。

同じマンションの成約事例だけでなく、現在の競合、室内状態、管理・修繕状況まで確認し、成約想定価格と売出価格を分けてご説明します。

国分寺市南町の事務所でのご相談、机上査定、訪問査定のいずれにも対応しています。

「売却するかは決めていないが、今の価格は知りたい」という段階でも構いません。査定・ご相談は無料です。

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「5,000万円で売れたら、手元には5,000万円残るのでしょうか？」

当然ですが、実際に残る金額は売却価格と同じではありません。

住宅ローンの残債、仲介手数料、登記費用、測量費、解体費、税金などを差し引いた金額が、最終的な手取り額になります。

私は査定価格をご説明するとき、単に「いくらで売れそうか」だけではなく、売却後にどれくらい残るのかまで整理することが大切だと考えています。

売却価格と手取り額は別のものです

不動産売却の手取り額は、大まかには次のように考えます。

売却価格－住宅ローン残債－売却に必要な費用－税金＝おおよその手取り額

ただし、必要な費用は物件によってかなり違います。

マンションであれば、住宅ローンの返済や抵当権抹消、仲介手数料などが中心です。

土地や戸建の場合は、これに加えて測量、境界確認、建物解体、残置物処分、越境の解消などが必要になることがあります。

そのため、同じ5,000万円で売れる物件でも、手元に残る金額が同じとは限りません。

仲介手数料

不動産会社へ仲介を依頼して売却した場合は、成約時に仲介手数料がかかります。

売買価格が400万円を超える場合、一般的に使われる上限額の速算式は、

売買価格×3％＋6万円＋消費税

です。

例えば5,000万円で成約した場合、仲介手数料の上限額は税込171万6,000円になります。

なお、800万円以下の物件については、一定の条件のもとで異なる報酬上限が適用される場合があります。媒介契約を結ぶときに、金額と計算方法を確認しておくことが大切です。国土交通省が媒介報酬の上限を定めています。mlit.go.jp

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っていても、不動産を売却することはできます。

ただし、原則として引渡しまでにローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。

ここで注意したいのは、住宅ローンの返済額は税務上の「売却費用」ではないという点です。

例えば、5,000万円で売却して住宅ローンが2,000万円残っていれば、決済時に2,000万円を返済するため、その分だけ手元に残る資金は少なくなります。

売却を検討するときは、現在のローン残高だけでなく、繰上返済手数料や抵当権抹消費用も確認しておくと安心です。

土地や戸建は、物件ごとの費用差が大きい

国分寺市周辺の土地や戸建を査定するとき、私が特に確認しているのは次のような点です。

• 境界が確定しているか
• 測量が必要か
• 隣地との越境がないか
• 古い建物を解体する必要があるか
• 家財や残置物の処分が必要か
• ブロック塀や擁壁に問題がないか
• 私道の承諾や通行・掘削の確認が必要か

これらは、売却前に必ず売主様が費用を負担するとは限りません。

現況のまま売る方法もあれば、売主様が測量や解体を行ってから引き渡す方法もあります。買主側で対応してもらう条件にすることもあります。

大切なのは、最初から工事や測量を発注するのではなく、費用をかけることで本当に売却条件が良くなるのかを確認することです。

売却したら必ず税金がかかるわけではありません

「不動産を売ると、売却価格に対して税金がかかる」と思われている方もいらっしゃいますが、実際には売却価格そのものへ課税されるわけではありません。

税金の対象になる譲渡所得は、基本的に次の計算で求めます。

売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得

取得費には購入代金などが含まれます。譲渡費用には、仲介手数料、売却のために必要となった測量費、契約書の印紙代、一定の解体費などが該当する場合があります。nta.go.jp

購入時の契約書などがなく、取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できる制度があります。ただし、実際の取得費を確認できる方が税額を抑えられることもあるため、昔の契約書や領収書を探す価値はあります。nta.go.jp

また、マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

ただし、すべての売却に自動的に使える制度ではありません。居住状況や売却相手、過去の特例利用、住み替え先の住宅ローン控除などによって扱いが変わるため、個別確認が必要です。nta.go.jp

5,000万円で売れた場合の簡単なイメージ

例えば、5,000万円で売却し、住宅ローンが2,000万円残っているとします。

仲介手数料が上限額の171万6,000円で、そのほかの登記費用や印紙代などを仮に20万円とすると、税金を考慮する前の手取り額は、おおよそ次のようになります。

5,000万円－2,000万円－171万6,000円－20万円＝約2,808万円

ここへ測量費、解体費、残置物処分費などが必要になれば、さらに差し引かれます。

一方で、税金は購入価格や所有期間、利用できる特例によって大きく変わります。

このため、売却価格だけを見て資金計画を立てるのではなく、まず概算の手取り額を出してから、住み替えや相続後の分配などを考えた方が安全です。

私が査定時に整理していること

私が売却査定を行う際は、査定価格だけでなく、可能な範囲で次の内容も一緒に整理します。

• 現実的な成約想定価格
• 少し高めから始める場合の売出価格
• 仲介手数料などの基本的な売却費用
• 住宅ローンの残債
• 測量・解体・残置物処分の必要性
• 仲介と不動産買取の手取り額の違い
• 売却にかかる期間
• 税金や特例について確認すべき点

査定価格が高くても、売却期間が長くなったり、後から多くの費用が必要になったりすれば、必ずしも良い売却とはいえません。

反対に、少し価格を調整しても、余計な費用やトラブルを抑え、希望する時期に安全に売却できる方がよい場合もあります。

私は、価格だけで判断するのではなく、期間、費用、リスクを含めて比較することが大切だと思っています。

まとめ

不動産売却では、「いくらで売れるか」と同じくらい、「最終的にいくら残るか」が重要です。

特に土地や戸建は、測量、境界、解体、越境などによって必要な費用が変わります。

売却を進めてから想定外の費用に気付くことがないよう、査定の段階で手取り額まで確認しておくことをおすすめします。

カワノ不動産では、国分寺市を中心に、売却価格だけでなく、売却費用、住宅ローン残債、仲介と買取の比較、売却後の手取り額まで分かりやすくご説明しています。

まだ売却するか決めていない段階でも大丈夫です。

「今売った場合、実際にどれくらい残るのか知りたい」という段階でも、今後の判断材料として概算を整理できます。査定やご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

※税金や特例の適用は物件・所有期間・居住状況などで異なります。個別の申告については、税務署または税理士へご確認ください。

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不動産売却のご相談で、よくいただく質問の一つです。

結論からお伝えすると、古家があるからといって、先に解体した方がよいとは限りません。

建物の状態、土地の形、接道条件、売却時期、解体費用、買主の想定によって判断は変わります。何も確認せずに解体すると、費用をかけた割に売却価格が上がらなかったり、固定資産税の負担が変わったりすることもあります。

私は、まず現況のままで土地と建物を確認し、「残して売る場合」と「解体して売る場合」を比較してから決めることをおすすめしています。

現況のまま売るメリット

古家付き土地として売り出す一番のメリットは、売主様が解体費用を先に負担しなくてよいことです。

購入後に新築を予定している方でも、建物の大きさや配置を見ながら新しい家をイメージできることがあります。また、築年数が経過していても、リフォームして使いたいという買主が現れる可能性もあります。

買主が解体を前提としている場合は、売買価格から解体費用を考慮して条件を調整する方法もあります。

特に、売却を急いでいない場合や、建物がまだ使用できる状態の場合は、最初から解体せず、市場の反応を確認する選択肢も十分にあります。

解体して更地にするメリット

一方で、建物の傷みが大きい場合や、室内を見せることが難しい場合は、更地にした方が土地の印象が良くなることがあります。

敷地全体が見えるため、日当たり、土地の高低差、間口、奥行きなどが分かりやすくなり、購入を検討する方も建築計画を立てやすくなります。

老朽化した建物の倒壊や屋根・外壁の飛散など、安全管理上の心配がある場合は、売却以前に解体を検討した方がよいケースもあります。

ただし、解体後に地中から古い基礎、浄化槽、井戸、廃材などが見つかることもあります。解体費用だけでなく、残置物、樹木、ブロック塀、アスベスト、地中埋設物の処理まで確認しておくことが大切です。

解体前に固定資産税の確認を

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすと住宅用地の特例が適用されます。

小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が価格の6分の1となる仕組みがあります。原則として、1月1日時点で住宅が存在しない土地は住宅用地として扱われないため、解体する時期によって翌年度以降の税負担が変わる可能性があります。

ただし、実際の税額が単純に6倍になるという意味ではありません。土地の評価や負担調整、解体時期などによって異なるため、解体前に市役所や税務の専門家へ確認しておく方が安心です。

また、管理状態の悪い空き家については、そのまま残しておけば必ず住宅用地の特例を受け続けられるわけではありません。「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、特例の対象外となる場合があります。

国分寺市では助成制度を使える場合もあります

国分寺市では、耐震性のない木造住宅を解体する場合、一定の条件を満たせば助成を受けられる制度があります。

対象となるには、昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅であること、市の耐震診断を受けることなどの条件があります。

すべての古家が対象になるわけではありませんが、該当する可能性がある場合は、解体業者へ依頼する前に確認しておくことをおすすめします。工事を始めてからでは申請できない制度もあるため、順番が大切です。

私が売却前に確認すること

古家付き土地の売却では、私は主に次の点を確認します。

• 建物をそのまま使用できる可能性があるか
• 道路への接し方や再建築の条件に問題がないか
• 土地の高低差、擁壁、越境などの注意点がないか
• 解体費用と、更地にした場合の売却価格との差
• 現況のまま買う人と、更地を探す人のどちらが多いか
• 解体時期によって税負担が変わらないか
• 国分寺市の助成制度を利用できる可能性があるか

大切なのは、「古いから壊す」と先に決めないことです。

現況のまま売る、売主様が解体して更地で引き渡す、買主に解体してもらうなど、複数の方法を比較したうえで、一番手元に残る金額が多く、トラブルの少ない方法を選ぶべきだと考えています。

まとめ

古家付き土地は、解体すれば必ず高く売れるわけではありません。

土地の条件や建物の状態によっては、費用をかけず現況のまま売却した方がよいこともあります。反対に、老朽化や安全面の問題が大きい場合は、解体して土地を見せた方が販売しやすくなることもあります。

カワノ不動産では、国分寺市を中心に、現況売却と更地売却の両方を比較し、解体費用や販売価格、税金への影響も含めて売却方法をご提案しています。

まだ売却するか決めていない段階でも大丈夫です。

「この家は残して売れるのか」「解体費用をかける意味があるのか」と迷われている方は、まずは現在の状態を見たうえで、一緒に選択肢を整理しましょう。査定やご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

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当社は、夏季・お盆期間中も通常通り営業しております。

不動産のご売却・査定・ご相談等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。

今後ともカワノ不動産株式会社をよろしくお願いいたします。

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不動産を売却しようと決めたとき、最初に直面するのが「媒介契約」の選択です。「専任」「専属専任」「一般」の3種類があることは知っていても、それぞれの違いや自分に合った選び方がわからない、という方は多くいらっしゃいます。

媒介契約の種類によって、売却活動の進め方・不動産会社との関係・売却にかかる期間が変わります。そのため、どれを選ぶかは売却の結果に直結する重要な判断です。

この記事では、3種類の媒介契約の違いをわかりやすく整理し、状況別の選び方を解説します。「まだ売るか決めていない」という段階の方にも参考にしていただける内容です。

媒介契約とは？まず基本を理解しよう

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約です。売主と不動産会社の間で「どのような条件で売却活動を進めるか」を取り決めます。

媒介契約を結ぶと、不動産会社はレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録・購入希望者への案内・価格交渉のサポートなどを行います。また、売却が成立した際には仲介手数料が発生します。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ売主の行動制限・不動産会社の義務・契約期間が異なります。

3種類の媒介契約の違い

① 専属専任媒介契約

【専属専任媒介契約の特徴】

・契約できる会社：1社のみ

・自己発見取引：不可（自分で買主を見つけても契約会社を通す必要あり）

・レインズ登録義務：5日以内

・活動報告義務：1週間に1回以上

・契約期間：最長3ヶ月

専属専任媒介は、3種類の中で不動産会社の義務が最も厳しい契約です。そのため、会社側も積極的に売却活動を行う傾向があります。

一方で、売主は他の会社に依頼できず、自分で買主を見つけた場合でも仲介手数料が発生します。1社に絞る分、担当者との相性や会社の実力が結果を大きく左右します。

② 専任媒介契約

【専任媒介契約の特徴】

・契約できる会社：1社のみ

・自己発見取引：可（自分で買主を見つけた場合は仲介手数料なし）

・レインズ登録義務：7日以内

・活動報告義務：2週間に1回以上

・契約期間：最長3ヶ月

専任媒介は、専属専任との違いは「自己発見取引が可能かどうか」です。知人や親族などに売却先の心当たりがある場合、専任媒介であれば仲介手数料なしで直接取引できます。

また、報告義務が2週間に1回と専属専任より頻度が低くなりますが、1社との信頼関係を築きながら売却を進めることができます。実務上、最も多く選ばれる契約形態です。

③ 一般媒介契約

【一般媒介契約の特徴】

・契約できる会社：複数社に同時依頼可能

・自己発見取引：可

・レインズ登録義務：なし（任意）

・活動報告義務：なし

・契約期間：制限なし

一般媒介は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。より多くの会社が買主を探してくれるため、購入希望者の目に触れる機会が増えるというメリットがあります。

しかし一方で、レインズ登録義務や報告義務がないため、各社がどのような活動をしているか把握しにくいというデメリットもあります。また、複数社が同じ物件を扱うことで「どこが売っているのかわからない」という印象を購入希望者に与えるケースもあります。

3種類の媒介契約を比較する

それぞれの特徴を整理すると、以下のようになります。

状況別・媒介契約の選び方

「早く確実に売りたい」→ 専属専任または専任媒介

売却を急いでいる場合や、確実に売却を進めたい場合は、専属専任または専任媒介がおすすめです。不動産会社の報告義務・活動義務が明確なため、進捗を把握しながら売却を進められます。

特に専任媒介は、会社側も成果報酬のために積極的に動く傾向があり、実務上最もスムーズに売却が進むケースが多いです。

「知人・親族への売却を検討している」→ 専任媒介

売却先に心当たりがある場合は、専任媒介を選ぶことで自己発見取引が可能です。万が一その話がまとまらなかった場合でも、不動産会社が並行して買主を探してくれます。

「複数社に競わせたい・大型物件・人気エリア」→ 一般媒介

購入希望者が多く見込めるエリアや、希少性の高い物件の場合は、一般媒介で複数社に依頼することで成約スピードが上がることがあります。また、複数の査定価格を比較したい場合にも有効です。

ただし、活動報告がなく進捗が見えにくい点は注意が必要です。そのため、依頼する会社とは定期的に連絡を取る体制を整えておくことをおすすめします。

まとめ｜媒介契約は「状況」と「信頼できる会社」で選ぶ

専属専任・専任・一般の3種類には、それぞれメリットとデメリットがあります。どれが正解かは一概には言えず、売主さまの状況・物件の条件・エリアの需要によって最適な選択が変わります。

大切なのは、契約の種類よりも「信頼できる担当者・会社と進められるかどうか」です。どの契約形態であっても、担当者との相性・地域への知識・提案力が売却結果を左右します。

カワノ不動産では、売主さまの状況をお聞きしたうえで、どの媒介契約が合っているかを一緒に考えます。国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市を中心に、売却のご相談を承っています。「まだ売るか決めていない」「話を聞くだけでも」という段階からお気軽にご相談ください。

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お電話：042-401-0556（9:30〜18:30 水曜定休）

執筆者：河野 有輝｜カワノ不動産株式会社 代表取締役

住友不動産販売にて約10年間、国分寺の地元ベンチャー企業にて3年間、売買仲介業務に従事。2025年4月、国分寺市のカワノ不動産株式会社の代表に就任。地域密着で不動産売却に特化した会社として、売主様一人ひとりに寄り添ったサポートを提供している。

〒185-0021 東京都国分寺市南町三丁目4番地18号 パークアベニュー ザ・スペクトラム101号室　TEL：042-401-0556

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不動産を売ろうと考えたとき、多くの方が最初に利用するのが「一括査定サイト」です。1回の入力で複数の不動産会社へ査定依頼ができる手軽さは、売主さまにとって大きなメリットです。

一方で、13年間、国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市周辺でマンションや戸建ての売却相談に携わる中で、「査定価格の見方がわからなかった」「どの会社を選べばよいか判断できなかった」とおっしゃる売主さまと数多くお会いしてきました。

一括査定サイトは便利なツールです。ただし、その仕組みを理解して使うことで、売却の結果は大きく変わります。この記事では、一括査定サイトを賢く活用するためのポイントを、地域密着の不動産会社の視点からお伝えします。

一括査定サイトとは？まず仕組みを理解しよう

一括査定サイトとは、物件情報を1回入力するだけで、複数の不動産会社から同時に査定価格を受け取れるウェブサービスです。「SUUMO売却査定」「HOME4U」「イエウール」などが代表的です。

参考：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格・取引事例を無料で検索できます）

そのため、利用者にとって手間が省けることから、近年は不動産売却の入口として広く活用されています。カワノ不動産も一括査定サイトに登録しており、このルートでご相談をいただく売主さまも多くいらっしゃいます。

一括査定で失敗しないための4つのポイント

① 査定価格の「高さ」だけで会社を選ばない

複数社の査定価格が届いたとき、「一番高い価格の会社に頼みたい」と思うのは自然な心理です。ただし、査定価格は売却が確約された金額ではなく、あくまでも「この価格で売れる可能性がある」という見立てです。

しかし一方で、媒介契約を取ることを優先して、根拠の薄い高い価格を提示する会社も存在します。大切なのは、金額の高さではなく「なぜその価格なのか」を説明できる会社かどうかです。査定価格はあくまでも「スタート地点」であることを念頭に置き、根拠とともに説明できる会社を選ぶことが重要です。

《価格だけで選んだ場合の典型的な流れ》

• 複数社から査定が届き、最も高い「4,980万円」の会社を選ぶ
• 根拠の説明もないまま媒介契約を締結
• 販売開始後、思うように買い手がつかず価格調整を重ねる
• 最終的に4,480万円で成約。当初の査定より500万円下回る結果に

② 複数社からの連絡が集中することがある

一括査定を送信すると、登録した会社すべてから連絡が届きます。また、会社数によっては短期間に多くの電話・メールが来ることもあります。

そのため、あらかじめ「メール連絡希望」と入力欄に記載しておく、依頼社数を絞るといった工夫で、連絡の集中をある程度コントロールすることができます。

③ エリアに精通しているかどうかを確認する

一括査定サイトには大手から地域の中小まで様々な会社が登録しています。全国対応の会社が担当することもあるため、国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市といったエリアでの売却実績がどの程度あるかを確認することが重要です。

したがって、国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市エリアであれば、近隣の成約事例や地域の需要動向を把握している会社ほど、より現実に即した査定と売却戦略を提案できます。

④ 個人情報の共有範囲を把握しておく

一括査定を依頼すると、氏名・連絡先・物件情報が複数の会社に提供されます。情報の取り扱いが気になる方は、依頼前にサービスのプライバシーポリシーを確認するか、直接1社ずつ問い合わせる方法も選択肢のひとつです。

一括査定サイトと直接相談の違い

一括査定サイトと直接相談には、それぞれメリット・デメリットがあります。ご自身の状況に合わせて選ぶことが大切です。以下の比較表を参考にしてください。

一括査定サイトを上手に使う3つのステップ

4つのポイントを踏まえ、実際に一括査定サイトを使う際の流れをご紹介します。

ステップ①｜売却の目的と優先事項を整理する

「急いで売りたいのか」「高値を狙いたいのか」「住み替えと同時進行したいのか」によって、最適な売却方法は異なります。そのため、まずは自分の優先順位を整理してから査定を依頼しましょう。

ステップ②｜査定価格の根拠と担当者を確認する

複数の査定が届いたら「なぜその価格なのか」を必ず確認してください。近隣の成約事例や市場動向を示せる会社は信頼しやすい傾向があります。さらに、2〜3社に絞り込んで担当者と直接話すことで、提案力や対応の丁寧さも確認できます。

ステップ③｜エリア実績で依頼先を決める

査定価格だけでなく、地域での売却実績や提案内容を比較して依頼先を決めましょう。国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市周辺であれば、近隣の成約事例を具体的に示せる会社ほど、現実に即した売却戦略を提案できます。

まとめ｜一括査定は「入口」、大切なのはその先の選び方

一括査定サイトは、複数社の査定価格を手軽に比較できる便利なツールです。上手に活用することで、売却活動のスタートをスムーズに切ることができます。

不動産売却では「どこに依頼するか」が結果を大きく左右します。したがって、一括査定を利用する場合も、査定価格だけでなく「担当者の提案力」「地域理解」「対応の丁寧さ」を確認することが重要です。

カワノ不動産では、一括査定サイト経由・直接相談のどちらにも対応しています。国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市を中心に、地域の成約事例をもとに、根拠のある査定価格をご提案しています。「まずは価格だけ知りたい」「まだ売るか決めていない」という方も、お気軽にご相談ください。

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執筆者：河野 有輝｜カワノ不動産株式会社 代表取締役

住友不動産販売にて約10年間、国分寺の地元ベンチャー企業にて3年間、売買仲介業務に従事。2025年4月、国分寺市のカワノ不動産株式会社の代表に就任。地域密着で不動産売却に特化した会社として、売主様一人ひとりに寄り添ったサポートを提供している。

〒185-0021 東京都国分寺市南町三丁目4番地18号 パークアベニュー ザ・スペクトラム101号室　TEL：042-401-0556

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不動産売却でよく聞く「囲い込み」とは？売主が知っておきたい注意点

囲い込みとは何か

不動産の売却を検討していると、「囲い込み」という言葉を聞くことがあります。

あまり一般的な言葉ではありませんが、実務上は注意しておきたいポイントの一つです。

結論から言うと、囲い込みとは
売却情報の流通が制限されてしまう状態を指すことがあります。

ただし、すべてのケースが問題というわけではなく、状況によって見え方が変わるため、正しく理解しておくことが重要です。

不動産売却の基本的な仕組み

不動産の売却は、多くの場合「レインズ」という業者間の情報共有システムに登録されます。

これにより、他の不動産会社にも情報が公開され、より多くの購入検討者に物件を見てもらうことができます。

つまり本来は、できるだけ広く情報を公開した方が、売却の機会は増える仕組みになっています。

囲い込みと言われる状態とは

実務上、一部では

・他社からの問い合わせを積極的に受けない
・自社のお客様のみで成約を目指す

といった動きになるケースがあるとも言われています。

このような状態になると

・購入検討者の母数が減る
・販売機会が制限される

可能性があります。

注意すべきポイント（誤解しやすい点）

ここで重要なのは、すべてのケースが意図的とは限らないという点です。

例えば

・売主様の事情で内覧日程を制限している
・スケジュール調整の都合

など、正当な理由で結果的に似た状態になることもあります。

そのため

囲い込み＝必ず問題がある

と決めつけるのではなく、状況を冷静に確認することが重要です。

売主が確認しておきたいポイント

売却を進める上で、次の点を確認しておくと安心です。

販売状況の透明性

・問い合わせ件数
・内覧数
・反響状況

これらを定期的に確認することで、現状を把握しやすくなります。

レインズ登録の確認

専任媒介・専属専任媒介の場合は、レインズ登録が義務付けられています。

登録されているかどうか、内容に問題がないかを確認することも重要です。

販売活動の内容

・どの媒体に掲載しているのか
・どのように集客しているのか

これらを具体的に説明できるかどうかも判断材料になります。

実務上よくあるケース

同じ物件でも

・販売方法
・情報の出し方

によって結果が変わるケースは実際にあります。

国分寺市のように一定の需要があるエリアでも、販売の進め方によって反響に差が出ることがあります。

そのため

どの会社に任せるか
どのように販売するか

この両方を確認することが重要です。

まとめ

囲い込みという言葉だけに左右されるのではなく、

・情報が適切に公開されているか
・販売状況が把握できているか

といった点を冷静に確認することが大切です。

不動産売却は、販売方法や進め方によって結果が変わる可能性があります。
そのため、納得できる説明を受けながら進めることが重要です。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

無料査定のご案内

不動産売却は

・価格設定
・販売方法
・情報の出し方

によって結果が変わることがあります。

同じ物件でも、進め方次第で
売却期間や成約価格に差が出るケースもあります。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
販売方法も含めたご提案を行っています。

「まだ売るか決めていない」
という段階でも問題ございません。

まずは現在の相場を確認してみてください。

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「同じ物件なのに、査定価格がバラバラだった」

実際に査定を取られた方の多くが、このように感じています。
そしてこの違いには、明確な理由があります。

結論から言うと、査定価格は「正解が1つではない」ため、会社ごとに差が出ます。
ただし、その中には注意すべきケースもあります。

まず前提として、不動産査定は過去の取引事例をもとに算出されます。
ただし、どの事例を採用するか、どのように補正するかは会社によって異なります。

例えば

・直近の強気な成約事例を使う会社
・平均値で安全に出す会社

この違いだけでも、査定価格に差が出ます。

ここまでは正常な違いですが、実務上はそれ以外の要因もあります。

一つ目は、販売戦略の違いです。

・多少時間がかかっても高く売りたい
・早めに売却したい

この方針によって、スタート価格の設定が変わります。

そのため、査定価格は「売り方の提案」とセットで考える必要があります。

二つ目は、想定している売却期間の違いです。

例えば

・3ヶ月以内に売る前提
・半年以上かける前提

では、価格設定は当然変わります。

ここを確認せずに価格だけ比較してしまうと、判断を誤る可能性があります。

そして三つ目が、注意が必要なケースです。

実務上、一部では

媒介契約を取るために、あえて高い査定価格を提示する

というケースも存在します。

これはすべての会社がそうではありませんが、実際に起きている話です。

この場合、売主様は

「一番高い会社にお願いしたい」

と考えるため、契約には繋がります。

ただし、その後

・反響が来ない
・値下げを提案される
・売却が長期化する

という流れになることがあります。

そのため

査定価格が高い＝良い会社

とは限りません。

では、どう判断すればよいかというと

・なぜその価格になるのか
・どの事例を使っているのか
・どのくらいの期間で売る想定なのか

この3点を確認することが重要です。

国分寺市の不動産は、中央線沿線という特性から一定の需要があります。
ただし同じエリアでも

・駅距離
・築年数
・建物状態

によって価格は大きく変わります。

そのため、机上の数字だけではなく
「実際に売れる可能性がある価格」を把握することが重要です。

査定はあくまでスタート地点であり、最終的な売却価格は販売方法によって変わります。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

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同じ物件でも

・販売方法
・価格設定
・市場状況

によって、売却結果は大きく変わります。

実務上、査定価格に数百万円の差が出るケースも珍しくありません。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
「実際に売れる可能性が高い価格」をベースに査定をご提案しています。

「まだ売るか決めていない」
という段階でも問題ございません。

まずは現在の相場を確認してみてください。

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「少しでも高く売りたい」
これは売主様であれば当然の考えです。

ただ実務上、「高く売ろうとして逆に損をしてしまうケース」も少なくありません。

実際に多い失敗はある程度パターン化されています。
ここを押さえておくだけでも、売却結果は大きく変わる可能性があります。

まず一番多いのが、最初から高すぎる価格で売り出してしまうケースです。

「どうせ値下げできるから高めに出したい」
「様子を見ながら調整したい」

この考え自体は自然ですが、実務上は注意が必要です。

不動産は売り出し直後が最も注目されます。
このタイミングで相場からズレていると

・問い合わせが入らない
・内覧が入らない
・ポータルサイトで埋もれる

という状態になりやすくなります。

さらに一度「売れ残り」の印象がつくと、値下げしても反響が戻りにくいケースもあります。

結果として

最初から適正価格で出した方が高く売れる

というケースは実際によくあります。

次に多いのが、物件の見せ方を軽視してしまうことです。

購入検討者の多くは、まずポータルサイトで物件を比較します。

そのため

・写真が暗い
・室内が整理されていない
・情報が少ない

といった状態では、そもそも検討対象に入りません。

実務上、写真や掲載内容を変えただけで
反響が大きく変わるケースもあります。

特に戸建や居住中の物件は
「生活感のコントロール」が重要になります。

そして3つ目が、不動産会社を査定価格だけで選んでしまうケースです。

査定を取ると会社ごとに価格が異なりますが、ここには注意が必要です。

実務上、査定価格は

・販売戦略
・想定期間
・会社の方針

によって変わります。

中には、媒介契約を取るために
相場より高い査定を提示するケースもあります。

そのため

査定が高い＝高く売れる

とは限りません。

重要なのは

・なぜその価格なのか
・どうやって売るのか

という点です。

売却で結果が変わるのは

①価格設定
②見せ方
③販売方法

この3つです。

このバランスが崩れると、売却が長期化したり、結果的に価格を下げることになる可能性があります。

国分寺市の不動産は需要自体はあるエリアです。
そのため条件が合っていれば動きますし、ズレていれば動きが鈍くなります。

つまり

高く売る＝特別なことではなく「ズレないこと」

が重要になります。

この記事を書いた人

カワノ不動産株式会社
代表取締役　河野 有輝

国分寺市を中心に、不動産売却のご相談を承っています。
実際の取引事例をもとに、売却戦略のご提案を行っています。

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同じような条件の物件でも

・階数
・方位
・室内状況

によって、数百万円単位で価格が変わるケースがあります。

また、売り出し価格の設定によって
「売れるまでの期間」も大きく変わります。

当社では、国分寺エリアの取引事例をもとに
「実際に売れる可能性が高い価格」をベースに査定をご提案しています。

「まだ売るか決めていない」
という段階でも問題ございません。

まずは現在の相場を確認してみてください。

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