不動産を売却しようと決めたとき、最初に直面するのが「媒介契約」の選択です。「専任」「専属専任」「一般」の3種類があることは知っていても、それぞれの違いや自分に合った選び方がわからない、という方は多くいらっしゃいます。
媒介契約の種類によって、売却活動の進め方・不動産会社との関係・売却にかかる期間が変わります。そのため、どれを選ぶかは売却の結果に直結する重要な判断です。
この記事では、3種類の媒介契約の違いをわかりやすく整理し、状況別の選び方を解説します。「まだ売るか決めていない」という段階の方にも参考にしていただける内容です。
媒介契約とは？まず基本を理解しよう
媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約です。売主と不動産会社の間で「どのような条件で売却活動を進めるか」を取り決めます。
媒介契約を結ぶと、不動産会社はレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録・購入希望者への案内・価格交渉のサポートなどを行います。また、売却が成立した際には仲介手数料が発生します。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ売主の行動制限・不動産会社の義務・契約期間が異なります。
3種類の媒介契約の違い
① 専属専任媒介契約
【専属専任媒介契約の特徴】
・契約できる会社：1社のみ
・自己発見取引：不可（自分で買主を見つけても契約会社を通す必要あり）
・レインズ登録義務：5日以内
・活動報告義務：1週間に1回以上
・契約期間：最長3ヶ月
専属専任媒介は、3種類の中で不動産会社の義務が最も厳しい契約です。そのため、会社側も積極的に売却活動を行う傾向があります。
一方で、売主は他の会社に依頼できず、自分で買主を見つけた場合でも仲介手数料が発生します。1社に絞る分、担当者との相性や会社の実力が結果を大きく左右します。
② 専任媒介契約
【専任媒介契約の特徴】
・契約できる会社：1社のみ
・自己発見取引：可（自分で買主を見つけた場合は仲介手数料なし）
・レインズ登録義務：7日以内
・活動報告義務：2週間に1回以上
・契約期間：最長3ヶ月
専任媒介は、専属専任との違いは「自己発見取引が可能かどうか」です。知人や親族などに売却先の心当たりがある場合、専任媒介であれば仲介手数料なしで直接取引できます。
また、報告義務が2週間に1回と専属専任より頻度が低くなりますが、1社との信頼関係を築きながら売却を進めることができます。実務上、最も多く選ばれる契約形態です。
③ 一般媒介契約
【一般媒介契約の特徴】
・契約できる会社：複数社に同時依頼可能
・自己発見取引：可
・レインズ登録義務：なし（任意）
・活動報告義務：なし
・契約期間：制限なし
一般媒介は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。より多くの会社が買主を探してくれるため、購入希望者の目に触れる機会が増えるというメリットがあります。
しかし一方で、レインズ登録義務や報告義務がないため、各社がどのような活動をしているか把握しにくいというデメリットもあります。また、複数社が同じ物件を扱うことで「どこが売っているのかわからない」という印象を購入希望者に与えるケースもあります。
3種類の媒介契約を比較する
それぞれの特徴を整理すると、以下のようになります。
| 比較項目 | 専属専任 | 専任 | 一般 |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 | 不可 | 可 | 可 |
| レインズ登録 | 5日以内 | 7日以内 | 任意 |
| 活動報告 | 週1回以上 | 2週に1回 | なし |
| 契約期間 | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 | 制限なし |
状況別・媒介契約の選び方
「早く確実に売りたい」→ 専属専任または専任媒介
売却を急いでいる場合や、確実に売却を進めたい場合は、専属専任または専任媒介がおすすめです。不動産会社の報告義務・活動義務が明確なため、進捗を把握しながら売却を進められます。
特に専任媒介は、会社側も成果報酬のために積極的に動く傾向があり、実務上最もスムーズに売却が進むケースが多いです。
「知人・親族への売却を検討している」→ 専任媒介
売却先に心当たりがある場合は、専任媒介を選ぶことで自己発見取引が可能です。万が一その話がまとまらなかった場合でも、不動産会社が並行して買主を探してくれます。
「複数社に競わせたい・大型物件・人気エリア」→ 一般媒介
購入希望者が多く見込めるエリアや、希少性の高い物件の場合は、一般媒介で複数社に依頼することで成約スピードが上がることがあります。また、複数の査定価格を比較したい場合にも有効です。
ただし、活動報告がなく進捗が見えにくい点は注意が必要です。そのため、依頼する会社とは定期的に連絡を取る体制を整えておくことをおすすめします。
まとめ｜媒介契約は「状況」と「信頼できる会社」で選ぶ
専属専任・専任・一般の3種類には、それぞれメリットとデメリットがあります。どれが正解かは一概には言えず、売主さまの状況・物件の条件・エリアの需要によって最適な選択が変わります。
大切なのは、契約の種類よりも「信頼できる担当者・会社と進められるかどうか」です。どの契約形態であっても、担当者との相性・地域への知識・提案力が売却結果を左右します。
カワノ不動産では、売主さまの状況をお聞きしたうえで、どの媒介契約が合っているかを一緒に考えます。国分寺市・小平市・府中市・国立市・小金井市を中心に、売却のご相談を承っています。「まだ売るか決めていない」「話を聞くだけでも」という段階からお気軽にご相談ください。
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執筆者：河野 有輝｜カワノ不動産株式会社 代表取締役
住友不動産販売にて約10年間、国分寺の地元ベンチャー企業にて3年間、売買仲介業務に従事。2025年4月、国分寺市のカワノ不動産株式会社の代表に就任。地域密着で不動産売却に特化した会社として、売主様一人ひとりに寄り添ったサポートを提供している。
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