不動産の査定をしていると、売主様からよく聞かれることがあります。
「5,000万円で売れたら、手元には5,000万円残るのでしょうか？」
当然ですが、実際に残る金額は売却価格と同じではありません。
住宅ローンの残債、仲介手数料、登記費用、測量費、解体費、税金などを差し引いた金額が、最終的な手取り額になります。
私は査定価格をご説明するとき、単に「いくらで売れそうか」だけではなく、売却後にどれくらい残るのかまで整理することが大切だと考えています。
売却価格と手取り額は別のものです
不動産売却の手取り額は、大まかには次のように考えます。
売却価格－住宅ローン残債－売却に必要な費用－税金＝おおよその手取り額
ただし、必要な費用は物件によってかなり違います。
マンションであれば、住宅ローンの返済や抵当権抹消、仲介手数料などが中心です。
土地や戸建の場合は、これに加えて測量、境界確認、建物解体、残置物処分、越境の解消などが必要になることがあります。
そのため、同じ5,000万円で売れる物件でも、手元に残る金額が同じとは限りません。
仲介手数料
不動産会社へ仲介を依頼して売却した場合は、成約時に仲介手数料がかかります。
売買価格が400万円を超える場合、一般的に使われる上限額の速算式は、
売買価格×3％＋6万円＋消費税
です。
例えば5,000万円で成約した場合、仲介手数料の上限額は税込171万6,000円になります。
なお、800万円以下の物件については、一定の条件のもとで異なる報酬上限が適用される場合があります。媒介契約を結ぶときに、金額と計算方法を確認しておくことが大切です。国土交通省が媒介報酬の上限を定めています。mlit.go.jp
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っていても、不動産を売却することはできます。
ただし、原則として引渡しまでにローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。
ここで注意したいのは、住宅ローンの返済額は税務上の「売却費用」ではないという点です。
例えば、5,000万円で売却して住宅ローンが2,000万円残っていれば、決済時に2,000万円を返済するため、その分だけ手元に残る資金は少なくなります。
売却を検討するときは、現在のローン残高だけでなく、繰上返済手数料や抵当権抹消費用も確認しておくと安心です。
土地や戸建は、物件ごとの費用差が大きい
国分寺市周辺の土地や戸建を査定するとき、私が特に確認しているのは次のような点です。
- 境界が確定しているか
- 測量が必要か
- 隣地との越境がないか
- 古い建物を解体する必要があるか
- 家財や残置物の処分が必要か
- ブロック塀や擁壁に問題がないか
- 私道の承諾や通行・掘削の確認が必要か
これらは、売却前に必ず売主様が費用を負担するとは限りません。
現況のまま売る方法もあれば、売主様が測量や解体を行ってから引き渡す方法もあります。買主側で対応してもらう条件にすることもあります。
大切なのは、最初から工事や測量を発注するのではなく、費用をかけることで本当に売却条件が良くなるのかを確認することです。
売却したら必ず税金がかかるわけではありません
「不動産を売ると、売却価格に対して税金がかかる」と思われている方もいらっしゃいますが、実際には売却価格そのものへ課税されるわけではありません。
税金の対象になる譲渡所得は、基本的に次の計算で求めます。
売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得
取得費には購入代金などが含まれます。譲渡費用には、仲介手数料、売却のために必要となった測量費、契約書の印紙代、一定の解体費などが該当する場合があります。nta.go.jp
購入時の契約書などがなく、取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できる制度があります。ただし、実際の取得費を確認できる方が税額を抑えられることもあるため、昔の契約書や領収書を探す価値はあります。nta.go.jp
また、マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、すべての売却に自動的に使える制度ではありません。居住状況や売却相手、過去の特例利用、住み替え先の住宅ローン控除などによって扱いが変わるため、個別確認が必要です。nta.go.jp
5,000万円で売れた場合の簡単なイメージ
例えば、5,000万円で売却し、住宅ローンが2,000万円残っているとします。
仲介手数料が上限額の171万6,000円で、そのほかの登記費用や印紙代などを仮に20万円とすると、税金を考慮する前の手取り額は、おおよそ次のようになります。
5,000万円－2,000万円－171万6,000円－20万円＝約2,808万円
ここへ測量費、解体費、残置物処分費などが必要になれば、さらに差し引かれます。
一方で、税金は購入価格や所有期間、利用できる特例によって大きく変わります。
このため、売却価格だけを見て資金計画を立てるのではなく、まず概算の手取り額を出してから、住み替えや相続後の分配などを考えた方が安全です。
私が査定時に整理していること
私が売却査定を行う際は、査定価格だけでなく、可能な範囲で次の内容も一緒に整理します。
- 現実的な成約想定価格
- 少し高めから始める場合の売出価格
- 仲介手数料などの基本的な売却費用
- 住宅ローンの残債
- 測量・解体・残置物処分の必要性
- 仲介と不動産買取の手取り額の違い
- 売却にかかる期間
- 税金や特例について確認すべき点
査定価格が高くても、売却期間が長くなったり、後から多くの費用が必要になったりすれば、必ずしも良い売却とはいえません。
反対に、少し価格を調整しても、余計な費用やトラブルを抑え、希望する時期に安全に売却できる方がよい場合もあります。
私は、価格だけで判断するのではなく、期間、費用、リスクを含めて比較することが大切だと思っています。
まとめ
不動産売却では、「いくらで売れるか」と同じくらい、「最終的にいくら残るか」が重要です。
特に土地や戸建は、測量、境界、解体、越境などによって必要な費用が変わります。
売却を進めてから想定外の費用に気付くことがないよう、査定の段階で手取り額まで確認しておくことをおすすめします。
カワノ不動産では、国分寺市を中心に、売却価格だけでなく、売却費用、住宅ローン残債、仲介と買取の比較、売却後の手取り額まで分かりやすくご説明しています。
まだ売却するか決めていない段階でも大丈夫です。
「今売った場合、実際にどれくらい残るのか知りたい」という段階でも、今後の判断材料として概算を整理できます。査定やご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
※税金や特例の適用は物件・所有期間・居住状況などで異なります。個別の申告については、税務署または税理士へご確認ください。
